Resolviendo la paradoja de la vivienda en España: por qué suben los precios si bajan las compraventas

El mercado inmobiliario ha arrancado 2026 con una ‘foto’ extraña que, a priori, parece contradecir las leyes más elementales del mercado: caen las compraventas, pero los precios suben. O lo que es lo mismo, en las notarías se cierran miles de operaciones menos que hace un año sin que ese aparente enfriamiento de la demanda se traslade a los precios, que siguen creciendo a doble dígito tras despedirse del año pasado con datos históricos. La pregunta a la vista de esa dupla tendencia es evidente: ¿Qué está pasando?

Y sobre todo, ¿qué podemos esperar ahora?

Menos casas vendidas. Aunque el invierno no es la época del año más dinámica para el sector inmobiliario, el primer trimestre de 2026 ha dejado una imagen curiosa: a pesar de lo tensionado que está el mercado y de que siguen creándose hogares a mucha más velocidad de la que se construyen nuevas viviendas, en España hay menos casas cambiando de manos. Las operaciones de compraventa encadenaron tres meses a la baja durante el arranque de 2026, lo que explica que el INE registrase un retroceso del 2,6% en el primer trimestre.

La cifra: 4.713. Para ser precisos, el INE registró 61.295 transacciones de viviendas a lo largo de marzo, un 2,2% menos que durante el mismo mes de 2025. Si hablamos de construcciones nuevas, el retroceso fue aún más pronunciado: del 10,2% (5,3%, si hablamos de todo el trimestre). En general, el agregado del año (enero-marzo) es de 178.473 compras, 4.713 menos que en el período equivalente de 2025.

La ‘foto’ del mercado, por supuesto, no es igual en todo el territorio. Hubo ocho regiones en las que marzo se cerró con más transacciones que el año pasado, con Castilla-La Mancha en cabeza; pero en otras ocho (incluidas algunas de las más habitadas) la tendencia fue la opuesta. En Madrid el INE anotó un 2,5% de compraventas menos, en Cataluña el retroceso fue del 3,5% y en Andalucía del 6,5%. Las mayores caídas se anotaron en País Vasco (-11,6%) y Cantabria (-15,4%). El INE no es el único en detectar el retroceso. En marzo, el Consejo del Notariado registró también un pinchazo del 4,7% en las transacciones, más pronunciado en el caso de los pisos.  

¿Y los precios? Apuntan en el sentido opuesto. El último boletín del Ministerio de Vivienda sobre tasaciones muestra que, en general, la vivienda libre se encareció durante el primer trimestre del año hasta situar el metro cuadrado residencial (m2) en 2.315,7 euros. A modo de referencia, es un 3,8% más que el anterior trimestre y un 13,9% por encima de lo que se pagaba un año antes. En la vivienda nueva, con menos de cinco años, la subida con respecto a 2025 fue del 12,8% y en la usada (con más de cinco años) del 13,8%.

De nuevo, la tendencia se dejó sentir también en los despachos de los notarios. En el mismo comunicado en el que constata una caída general del 4,7% en las compraventas de marzo, el sector informa de una subida del 7% en el coste del m2. Su balance muestra de forma aún más claridad esa aparente disonancia: las transacciones de pisos cayeron un 5,8% con respecto a marzo de 2025, mientras los precios subieron un 9,7% hasta alcanzar los 2.332 €/m2; en el caso de las viviendas unifamiliares, las operaciones se contrajeron un 1,1% mientras el coste ascendió un 2,2%.

Pero… ¿Por qué? Lo primero es tomar perspectiva. El mercado quizás esté pisando el freno con respecto a 2025, pero sigue moviéndose en datos altos si analizamos los que ha manejado el sector desde el batacazo que siguió a la crisis del ladrillo de 2008. Es decir, las 61.295 transacciones de marzo quizás sean menos que las de 2025, pero siguen estando muy por encima de las 44.664 de 2024. De hecho, hace un año nos situábamos en valores récord que no se veían desde 2007.

Es un matiz importante porque demuestra que la caída de ventas del primer trimestre de 2026, por mucho que pueda llamar la atención, parece apuntar más a una desaceleración gradual que un volantazo brusco o cambio de ciclo. El mercado da señales, cierto, pero llegan después de un 2025 que se cerró con más de 700.000 ventas, la cifra más alta en casi 20 años, desde el pinchazo de la burbuja del ladrillo.

El último balance del INE muestra además que las compras no se resienten en todo el territorio. De hecho hay regiones, como Castilla-La Mancha, Navarra, La Rioja o la Comunidad Valenciana, Galicia o Asturias, en las que han crecido.

¿Y los precios? No todo es subida. Hay quien aprecia también cierta contención. Un estudio reciente de Idealista muestra por ejemplo que en el primer trimestre el 14% de las viviendas a la venta tuvieron que rebajar su precio. Durante el mismo período de 2025 ese porcentaje fue del 11%. Otros informes precisan que, más allá de la ‘foto’ general aportada por el Ministerio de Vivienda, hay ciudades (incluidas algunas capitales) en las que los precios se han moderado.

Algo se mueve. Lo anterior ayuda a relativizar, pero no significa que el mercado residencial no esté cambiando. Lo confirma en elEconomista José García Montalvo, experto de la Universidad Pompeu Fabra: «La desaceleración de las compraventas es una muestra más de una tendencia que se ve corroborada por el aumento del tiempo de venta, la creciente disparidad entre los precios que los vendedores quieren recibir y las limitaciones crecientes de los compradores ante la dificultad de obtener créditos de la cuantía necesaria para viviendas cuyo precio ha crecido deprisa».

Ángel Talavera, de Oxford Economics, lanza otra reflexión en elDiario: «Cuando los precios empiezan a subir desacoplados de la subida de rentas, es probable que las compras se frenen». Lo cierto es que el propio coste de la vivienda explica en parte la desaceleración de las compraventas.

Los alquileres, por ejemplo, siguen encareciéndose. Y si bien eso hace que la compra resulte más atractiva también lima la capacidad de ahorro de los inquilinos que aspiran a convertirse en propietarios, a los que con frecuencia no les queda otra que tirar de donaciones y herencias. En los últimos años ha crecido además la denominada ‘tasa de esfuerzo’, los años de renta que se necesitan para pagar una vivienda. Entre 2024 y 2025 subió de siete a ocho años.

¿Por qué no baja el precio? A la vista de todo lo anterior, la pregunta es obvia: ¿Por qué sigue encareciéndose la vivienda? ¿Por qué el m2 ha seguido subiendo durante el primer trimestre, alcanzando un ritmo que no se veía en 20 años, mientras en los notarios se cerraban menos ventas? Hay varias claves que lo explican. Una es que España sigue soportando un importante déficit de vivienda, un ‘agujero’ pendiente que el Banco de España cifra en 700.000 casas.

La clave está en el ritmo al que se edifica vivienda nueva y al que se crean hogares que podrían ocuparlos. En 2025 los visados de dirección de obra nueva para vivienda rondaron los 139.000 mientras que el número de hogares se disparó en mucha mayor medida: de los 19,3 millones de enero de 2024 pasamos a 19,5. «Desde 2021, en España se han creado 1.207 millones de hogares, mientras que tan solo se han terminado 474.000 viviendas (incluidas la vivienda libre y la de protección oficial)», avisan desde CaixaBank Research.

¿Hay más factores? Sí. La creación de hogares o el propio aumento de la población tensan la demanda, pero hay otros factores que entran en juego y ayudan a entender el comportamiento de los precios. La vivienda sigue siendo un valioso activo para los inversores y el sector ha visto cómo se encarecía el coste de la construcción, impulsado por los efectos de la guerra. Eso, claro está, no significa que la cotización del m2 no vaya a suavizarse o permanezca indefinidamente ajeno al encarecimiento hipotecario, sobre todo en un escenario en el que a los compradores no les queda otra que apoyarse cada vez más en la financiación externa.

«Un acercamiento». «Existe una clarísima desaceleración y las visiones de mercado son muy diferentes entre comprador y vendedor. Los precios siguen al alza porque el vendedor no quiere ceder. Pero cuando cede, lo hace con unos descuentos ya mayores. Tardará, pero los precios pueden bajar en un acercamiento entre comprador y vendedor», comenta Montalvo. Talavera también se muestra cauto sobre el futuro y recela de que el mercado vaya a enfriarse rápido, aunque no descarta una desaceleración: de un posible aumento de precios del 10 o 12% este año podría pasarse a un 3 o 7% el que viene.

Más allá de un posible enfriamiento, los expertos inmobiliarios suelen coincidir en que para hablar de una caída drástica de los precios sería necesario otro escenario: el de una recesión prologada que afecta al empleo.

Pendientes de 2027. De momento lo que prevé un informe de la Universidad de Oxford es que los precios sigan subiendo a doble dígito este año antes de  moderarse de cara a 2027. «La asequibilidad se está viendo comprometida, especialmente en las zonas más caras, donde se concentra la mayor parte de la demanda, lo que ha provocado una caída de las ventas a principios de año. Esto presagia un menor aumento a partir de ahora».

Imágenes | Humphrey M (Unsplash) e INE

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Resolviendo la paradoja de la vivienda en España: por qué suben los precios si bajan las compraventas

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por

Carlos Prego

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