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Pagaron la hipoteca durante décadas, cumplieron los 30 años de protección oficial y descubrieron que la casa no es del todo suya. ¿Por qué? Porque debajo hay un solar del Ayuntamiento. Esa es la letra pequeña del Plan 18.000, un programa municipal de vivienda protegida para cooperativas. Afecta a miles de familias de Madrid y lleva 30 años dando vueltas por pliegos, plenos y tribunales.
Ahora llega a su momento decisivo en un otoño en el que la vivienda manda en la agenda: la acampada de Sol arrancó el 26 de septiembre y el Pleno aprobó el 8 de octubre planes para 18.400 viviendas protegidas más, con los votos de PP y Vox. Vamos a intentar entender de dónde viene este endemoniado laberinto administrativo.
Qué es. Entre 1984 y 1997, el Ayuntamiento cedió parcelas a cooperativas en derecho de superficie durante 75 años. El propio consistorio cifró el programa en 8.559 viviendas protegidas, 2.107 garajes y locales y 108 parcelas, con más de 10.000 titulares. Los adjudicatarios, llamados superficiarios (sic), son dueños de lo construido y no del suelo.
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Por qué el suelo era gratis. El diseño original tenía tres modalidades según los ingresos, medidos en múltiplos del salario mínimo. En las de menor renta, el suelo se cedía sin pagar nada. En la de ingresos más altos, se vendía a precio tasado. El Ayuntamiento sostiene que la cesión gratuita era la fórmula más ajustada a la capacidad de esas familias, y que a 75 años equivale, en la práctica, a una venta a coste cero. Los primeros compradores del suelo pagaron en los noventa un millón de pesetas, unos 6.000 euros. Con las actualizaciones de cada pliego, la media rondaba los 30.000 euros hasta 2018.
Qué pasa a los 75. La ley es clara: el texto refundido de la Ley de Suelo dice que, al acabar el plazo, el dueño del suelo hace suya la edificación sin indemnizar a nadie. La ley madrileña fija el techo de las cesiones públicas en 75 años. Los afectados llevan años advirtiendo de ello y un hilo viral lo apoya en la ley estatal y sitúa el final, en algunas parcelas, en 2072. El Ayuntamiento no lo discute: reconoce que no habrá indemnización y matiza que quien no compra conserva la vivienda en las mismas condiciones hasta que acaben esos 75 años. A las parcelas les quedaba de media 40 años en 2023. En 2024, el consistorio hablaba de unos 45.
Treinta años de puertas cerradas. Desde 1992, el Ayuntamiento fue ofreciendo vender suelo a los vecinos y casi siempre falló algo. La primera oferta exigía que todos los vecinos del bloque dijeran sí: con un solo no, no había venta. Se vendieron 8 parcelas. Ya en 2010, ElMundo titulaba la noticia como «podrán comprar sus casas», más como promesa que como realidad tangible. Urbanismo lo admite hoy: hubo promociones bloqueadas por un único voto. Las ofertas se fueron sucediendo hasta enero de 2018, cuando se cumplieron los 30 años de protección y las primeras parcelas dejaron de ser VPO.
En diciembre de 2017, el Pleno había aprobado por unanimidad otra oferta con precios más bajos, a lanzar en 5 meses. No salió: la asesoría jurídica la tumbó. El delegado de entonces, José Manuel Calvo, la llamó “papel mojado”. En julio de 2020 todos los grupos firmaron los Acuerdos de la Villa, que prohíben vender suelo o vivienda de protección pública. Según la Plataforma, la idea era frenar a los fondos de inversión. Acabó siendo una piedra en el zapato de estos vecinos.
El desmadre de 2023. En enero de 2023, el Ayuntamiento lanzó una oferta solo para una veintena de parcelas ya descalificadas, a precio de mercado. Salía cinco veces más cara que la anterior, según reconoció después el propio consistorio. En Ciudad Lineal, una cuota pasó de 29.537 a 241.000 euros. Almeida defendió que los Acuerdos de la Villa no dejaban otra salida.
El 20 de abril, un mes antes de las municipales, el Ayuntamiento retiró la oferta. El 25, en el último pleno del mandato, todos los grupos votaron a favor de retirarla. También sacaron a estos vecinos de los Acuerdos de la Villa, con una enmienda del PP presentada días antes. Los afectados lo celebraron, pero esto no les aseguró nada.
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La Plataforma. La organización dice sumar 3.500 socios y más de 10.000 afectados. Quiere comprar el suelo a un precio justo antes de que venza la cesión. Con abogados del gabinete jurídico de una universidad, recurrió la oferta de 2023 y reclama el precio pactado en el Pleno de 2017. Su portavoz, Magencio López, ha dicho que no piden que les regalen el suelo y que los tribunales serían el último recurso.
Tres opciones. Desde el 24 de enero de 2024 rigen las condiciones del boletín municipal 9.556. Cada superficiario puede elegir entre comprar barato con ataduras (el precio parte de los máximos de la vivienda protegida y baja hasta un 90%; una cuota de Hortaleza pasa de 150.527 a 17.295 euros, y una de Moratalaz, de 140.352 a 22.709. A cambio, durante 15 años no se puede vender por encima del precio fijado) o comprar a precio de mercado, que es la única vía para garajes sin vivienda y locales, que nunca estuvieron protegidos, y para luego vender más caro.
Bueno, otra opción es no hacer nada. En sus “preguntas frecuentes” recuerdan que la parcela descalificada se puede vender antes a precio libre, con autorización y pagando la diferencia actualizada con el IPC. En parcelas aún protegidas solo vale la primera vía.
El Ayuntamiento defiende que no puede vender suelo público por debajo de mercado sin frenos antirreventa, porque sería mala administración. La Plataforma rebate que ese 90% lo es frente al disparate de 2023: las familias acabarán pagando en torno a los 30.000 euros de siempre. Y avisó de que “a mucha gente le va a arruinar la vida”. Cada propietario tiene que calcular su precio con una fórmula que los afectados consideran complicada. Delante tienen, además, un plazo para decidir que vence el 31 de mayo de 2027.
El suelo se encarece solo. El precio protegido sale de los máximos de VPO que fija la Comunidad de Madrid. Esos máximos llevaban sin tocarse desde 2008 y se actualizaron en febrero de 2024. Desde entonces se revisan cada año, la última vez en enero de 2026. Como el Ayuntamiento valora la cuota en el momento de la solicitud, esperar sale más caro que actuar. PSOE y la Plataforma lo advirtieron: la subida dejaría sin opción a las familias más vulnerables.
El atasco. Desde septiembre de 2024, los expedientes los gestiona la EMVS. El Ayuntamiento admite retrasos por el volumen de solicitudes y asegura que la demora no caduca la instancia. El hilo viral va más lejos y denuncia firmas paralizadas desde 2024 y registros que se niegan a inscribir el derecho municipal de tanteo y retracto, que según el pliego dura lo que reste de superficie. Su argumento es que el Código Civil limita el retracto pactado a 10 años. No hay confirmación oficial de esos bloqueos. El mismo hilo sostiene que el segundo comprador del vuelo paga el suelo con un IVA del 21%, porque el tipo reducido solo vale para el primero.
Los que se quedan fuera. Muchos afectados son jubilados que acaban de terminar de pagar la casa. Los bancos, dicen, no financian suelo municipal. Una vecina de 74 años resumía el problema: a su edad nadie le da un préstamo. La Plataforma añade otros casos: mayores que quieren cambiar a un piso adaptado o pagar una residencia con una hipoteca inversa, parejas separadas y segundos compradores que ni sabían que el suelo no era suyo.
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En cuanto a esas cifras, el Ayuntamiento habla de cerca de 2.500 vecinos que compraron desde 1992. Otra fuente habla de 1.500 y de 6.500 viviendas todavía atrapadas. La Plataforma dice 8.000 familias. Pero no pequemos de inocentes: por mucho pliego que citemos, el hogar de miles de personas depende de la presión de mercado. Siempre es así.
Qué dicen los partidos. El PP gobierna con mayoría absoluta y defiende lo hecho: el delegado Borja Carabante dijo en 2024 que el precio protegido era lo que demandaban los propietarios. En marzo de 2025 se comprometió a estudiar el pago fraccionado y bajar de 15 a 5 años la limitación, aunque avisó de que no pueden salirse de las condiciones aprobadas. Esa rebaja la había pedido Vox, que llevó el asunto a comisión con más enfoque en las personas mayores sin crédito. PSOE y Más Madrid fueron quienes forzaron en 2023 la retirada de la oferta a precio libre.
En cualquier caso, las municipales son el 23 de mayo de 2027. Ocho días después cierra el plazo de solicitudes. Una prórroga, que las condiciones contemplan, dependerá del gobierno que salga de las urnas.
Imágenes | Portada: Lajos Kristóf Kántor para Pexels / Cuerpo: Asociación Plan 18.000 / Última foto propiedad de Selena Pizarro para ElSalto
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La noticia
El Plan 18.000: las familias madrileñas que pagaron sus casas hace 30 años y siguen sin ser dueñas del suelo
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Isra Fdez
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